19 Aug 5 Teknik Rundingan Harga Rumah Subsale Supaya Tak Rugi Beribu Ringgit
5 Teknik Rundingan Harga Rumah Subsale Supaya Tak Rugi Beribu Ringgit
Nak beli rumah subsale tapi risau TERBELI dengan harga yang terlalu mahal?
Anda tidak keseorangan. Ramai pembeli rumah pertama teruja bila jumpa rumah idaman, terus setuju dengan harga yang ditawarkan tanpa berfikir panjang. Akibatnya, mereka terpaksa bayar lebih daripada nilai pasaran sebenar.Hakikatnya, kalau anda tahu cara runding harga dengan betul, anda boleh jimat beribu ringgit. Kadang-kadang sampai puluhan ribu! Dalam artikel ini, saya akan kongsikan 5 teknik rundingan harga rumah subsale yang terbukti berkesan, digunakan oleh ejen hartanah berpengalaman, pelabur hartanah, malah pembeli biasa.
1. Buat Kajian Harga Pasaran Semasa
Sebelum anda mula berunding, anda kena tahu berapa nilai pasaran sebenar rumah tersebut. Kalau tidak, macam mana anda nak tahu harga yang ditawarkan itu murah atau mahal?
📌 Cara buat kajian:
- Portal hartanah online – Semak harga rumah sekitar menggunakan PropertyGuru, iProperty, Mudah.my atau Brickz.
- JPPH (Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta) – Boleh call pejabat JPPH untuk dapatkan data harga transaksi rumah di kawasan tersebut.
- Banker / valuer / ejen hartanah – Mereka biasanya ada maklumat terkini tentang transaksi semasa.
👉 Contoh situasi:
Katakan sebuah rumah teres 2 tingkat di Shah Alam ditawarkan pada harga RM550,000. Selepas semakan, anda dapati rumah sekitar hanya dijual pada RM500,000 – RM520,000 sahaja. Maknanya, rumah ini overpriced! Bila anda ada data sebegini, anda lebih yakin untuk runding harga yang lebih realistik.
2. Guna Laporan Valuation Bank
Ini antara senjata paling power untuk rundingan harga rumah subsale. Bila anda mohon pinjaman rumah, pihak bank akan hantar valuer untuk menilai rumah tersebut.
- Jika bank bagi valuation lebih rendah daripada harga jualan, itu tanda harga rumah memang terlalu tinggi.
- Sebagai pembeli, anda boleh gunakan laporan ini untuk meyakinkan pemilik supaya turunkan harga.
👉 Contoh:
Rumah dijual RM600,000. Tapi valuation bank keluar RM550,000 sahaja.
Kalau pemilik berkeras nak harga RM600k, anda sebagai pembeli kena top-up RM50k secara tunai – sesuatu yang ramai orang tak sanggup buat.
Di sinilah anda boleh guna laporan bank untuk kata:
“Encik/Puan, bank hanya nilai RM550k. Kalau harga tak turun, saya tak dapat teruskan sebab loan tak lepas. Kalau encik masih nak jual cepat, kita ikut valuation bank.”
Ramai pemilik akhirnya akan setuju kerana mereka tahu, kalau buyer tak jadi beli, proses jualan akan semakin lambat.
3. Kenal Pasti Sebab Pemilik Nak Jual
Setiap pemilik ada motif tersendiri kenapa nak jual rumah. Ada yang nak upgrade rumah, ada yang berpindah kerana kerja, ada juga yang terdesak perlukan duit.
Kalau anda tahu sebab sebenar, anda boleh jadikan ia sebagai leverage untuk runding harga.
👉 Contoh kes:
- Pemilik nak pindah ke luar negara dalam masa 2 bulan. Dia memang perlu jual cepat.
- Bila anda tahu keadaan ini, anda boleh buat tawaran lebih rendah kerana pemilik mungkin tidak mahu tunggu pembeli lain.
Rahsia rundingan: Semakin terdesak pemilik, semakin besar peluang anda dapat diskaun harga.
4. Jadikan Keadaan Rumah Sebagai Alasan Rundingan
Rumah subsale biasanya bukan rumah baru. Ada defect, ada bahagian yang perlukan baik pulih. Gunakan faktor ini sebagai alasan untuk minta diskaun.
📌 Apa yang boleh dijadikan alasan:
- Cat dinding sudah lusuh
- Lantai retak atau jubin pecah
- Bumbung bocor
- Peralatan elektrik lama (kipas, lampu, aircond rosak)
- Pagar rosak atau tidak diselenggara
👉 Contoh ayat rundingan:
“Encik, saya suka rumah ini. Tapi saya kena keluarkan sekurang-kurangnya RM20,000 untuk repair bumbung dan cat semula. Kalau encik boleh kurangkan harga RM20k, saya boleh proceed segera.”
Kadang-kadang pemilik tak mahu turunkan harga, tapi mereka sanggup baiki defect sebelum anda sign S&P (Sales & Purchase Agreement). Itu pun sudah menguntungkan anda.
5. Tawar Dengan Harga Strategik
Ramai pembeli silap bila terus setuju dengan harga yang ditawarkan. Strategi terbaik adalah mulakan rundingan dengan harga 10-15% lebih rendah daripada harga jualan.
👉 Contoh:
Harga rumah = RM500,000
Anda buat tawaran = RM450,000
Kemungkinan pemilik counter balik = RM480,000
Akhirnya anda boleh setuju di tengah-tengah = RM465,000
Nampak tak? Dengan strategi ini anda berjaya jimat RM35,000 daripada harga asal!
Bonus Tip: Cara Berkomunikasi Masa Runding Harga
Kadang-kadang bukan fakta semata-mata yang penting, tapi cara anda sampaikan.
✔ Jangan tunjuk terlalu terdesak – Pemilik boleh naikkan harga bila nampak anda terlalu berminat.
✔ Gunakan bahasa yang sopan dan profesional – Jangan kasar, nanti pemilik terus tarik diri.
✔ Bawa bukti hitam putih – Data pasaran, valuation bank, atau kos repair rumah boleh jadi “bukti kukuh”.
✔ Berani untuk walk away – Kalau harga tak logik, tinggalkan saja. Masih banyak rumah lain di pasaran.
Kesimpulan
Membeli rumah subsale bukan sekadar cari rumah yang cantik. Ia juga tentang bijak merunding harga supaya anda tak terbeban dengan bayaran lebih. Dengan menggunakan 5 teknik ini:
Buat kajian harga pasaran
Guna laporan valuation bank
Faham sebab pemilik nak jual
Gunakan keadaan rumah sebagai faktor
Tawar harga secara strategik
…anda berpeluang untuk jimat beribu ringgit. Malah, kadang-kadang anda boleh dapat rumah idaman dengan harga jauh lebih rendah daripada yang ditawarkan.
Kalau anda nak tahu skrip rundingan siap pakai yang biasa ejen hartanah gunakan, tinggalkan komen “Nak skrip rundingan!” – saya akan kongsikan versi praktikal yang boleh terus digunakan semasa berbincang dengan pemilik rumah.
