19 Aug Berapa Kos Sebenar Untuk Beli Rumah Subsale (Termasuk Legal Fee, Duti Setem, DLL)?
Berapa Kos Sebenar Untuk Beli Rumah Subsale (Termasuk Legal Fee, Duti Setem, DLL)?
Ramai orang beranggapan apabila membeli rumah subsale, kos utama hanyalah harga rumah itu sendiri. Contohnya, jika harga rumah yang dipersetujui ialah RM350,000, ramai fikir cukup sekadar sediakan deposit dan tunggu pinjaman bank diluluskan. Namun, realitinya tidak begitu mudah.
Apabila semua kos tambahan dicampur – termasuk legal fee, duti setem, laporan penilaian, dan lain-lain – jumlah sebenar boleh mencecah RM380,000 atau lebih! Tidak hairanlah ramai pembeli rumah pertama kali terkejut kerana tidak bersedia dengan kos tersembunyi ini.
Dalam artikel ini, kita akan bongkarkan apakah kos sebenar yang terlibat dalam pembelian rumah subsale, bagaimana ia dikira, serta tips untuk merancang kewangan dengan lebih baik supaya anda tidak terperangkap di kemudian hari.
Apa Itu Rumah Subsale?
Rumah subsale ialah rumah yang dibeli daripada pemilik sedia ada, bukan rumah baru daripada pemaju. Ia boleh jadi rumah yang telah didiami atau unit pelaburan yang ingin dijual semula.
Berbanding rumah baru daripada pemaju, membeli rumah subsale melibatkan lebih banyak dokumen, kos guaman, dan caj berkaitan. Sebab itulah penting untuk memahami semua kos tambahan yang mungkin timbul.
4 Kos Penting Dalam Pembelian Rumah Subsale
Berikut adalah empat kos utama yang wajib diketahui pembeli rumah subsale:
1. Kos Yuran Guaman Bagi Perjanjian Jual Beli
Setiap urusan jual beli rumah wajib disertakan dengan Surat Perjanjian Jual Beli (SPA) yang disediakan oleh peguam. Peguam bertindak sebagai pihak berkecuali yang menguruskan dokumen, memastikan transaksi sah dari segi undang-undang, dan melindungi hak pembeli serta penjual.
Kos yuran guaman untuk SPA biasanya dikira sebanyak 1.25% daripada harga jual beli (tidak termasuk kos perbelanjaan tambahan seperti caj disbursement dan duti setem).
Contohnya:
- Jika harga rumah = RM350,000
- Yuran guaman SPA = 1.25% x RM350,000 = RM4,375
Namun, ini hanyalah kos asas. Anda juga perlu membayar kos perbelanjaan tambahan (disbursement fee) seperti caj carian rasmi di pejabat tanah, pendaftaran hak milik, dan lain-lain yang boleh mencecah antara RM1,000 – RM2,000.
2. Kos Yuran Guaman Bagi Dokumentasi Pinjaman
Ramai tidak tahu bahawa selain SPA, pembeli juga perlu menandatangani satu lagi perjanjian iaitu Perjanjian Pinjaman dengan bank. Ini kerana pembeli biasanya menggunakan pinjaman perumahan (housing loan) untuk membiayai sebahagian besar harga rumah.
Perjanjian ini juga memerlukan pengesahan dan pengurusan daripada peguam. Maka, pembeli perlu membayar yuran guaman tambahan untuk pinjaman ini.
Kadar pengiraan yuran guaman pinjaman adalah sama seperti SPA iaitu berdasarkan skala yang ditetapkan oleh undang-undang.
Contoh:
- Jika jumlah pinjaman = RM315,000 (90% daripada harga rumah RM350,000)
- Yuran guaman pinjaman = 1.25% x RM315,000 = RM3,937.50
Sekali lagi, jangan lupa kos disbursement fee tambahan, yang boleh menambah antara RM500 – RM1,500 lagi.
3. Bayaran Duti Setem
Duti setem ialah cukai yang dikenakan oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) ke atas dokumen perjanjian jual beli rumah. Ramai ingat duti setem ini percuma atau sudah termasuk dalam yuran guaman, tetapi sebenarnya ia adalah bayaran berasingan yang mesti dibayar kepada kerajaan.
Kadar duti setem dikira berdasarkan harga rumah mengikut kadar berperingkat (tiered rate).
Contoh kiraan duti setem untuk rumah RM350,000:
- 1% untuk RM100,000 pertama = RM1,000
- 2% untuk baki RM250,000 = RM5,000
- Jumlah = RM6,000
Namun, berita baiknya, setakat tahun 2025, pemilik rumah pertama yang membeli rumah bernilai bawah RM500,000 masih layak mendapat pengecualian penuh duti setem. Ini bermakna jika anda pembeli rumah pertama dan harga rumah bawah RM500k, anda boleh jimat ribuan ringgit.
4. Bayaran Laporan Penilaian (Valuation Report)
Sebelum bank meluluskan pinjaman, mereka perlu tahu nilai semasa pasaran rumah yang ingin dibeli. Di sinilah laporan penilaian (valuation report) diperlukan.
Laporan ini disediakan oleh syarikat penilai berlesen yang dilantik oleh bank. Kos laporan penilaian ini bergantung kepada harga rumah, tetapi secara purata ia berada antara RM500 – RM2,000.
Contoh:
- Rumah RM350,000 → Kos laporan penilaian sekitar RM700 – RM1,200
Walaupun nampak kecil, kos ini tetap perlu diambil kira kerana ia wajib dibayar sebelum bank memproses pinjaman.
Contoh Kiraan Kos Penuh Untuk Rumah Subsale RM350,000
Mari kita kira anggaran kasar kos sebenar jika membeli rumah subsale dengan harga RM350,000:
Deposit (10%) → RM35,000
Yuran Guaman SPA + disbursement → RM5,500 – RM6,000
Yuran Guaman Pinjaman + disbursement → RM4,500 – RM5,500
Duti Setem (jika bukan pembeli rumah pertama) → RM6,000
Laporan Penilaian → RM700 – RM1,200
👉 Jumlah keseluruhan tambahan: RM16,700 – RM18,700 (tidak termasuk deposit)
Ini bermakna, walaupun harga rumah RM350,000, jumlah sebenar yang anda perlu sediakan boleh mencecah sekitar RM366,700 – RM368,700.
Jika anda pembeli rumah pertama (dan layak pengecualian duti setem), kos boleh jadi lebih rendah sekitar RM360,000 sahaja.
Kenapa Ramai Pembeli Terperangkap Dengan Kos Tambahan Ini?
Masalah utama ialah ramai hanya fokus pada deposit 10% harga rumah dan mengabaikan kos guaman serta duti setem. Apabila tiba masanya, mereka tidak cukup dana dan terpaksa membuat pinjaman tambahan daripada keluarga, rakan, atau mengambil personal loan.
Ini bukan sahaja menambah beban kewangan, malah boleh menjejaskan kestabilan bajet bulanan selepas memiliki rumah.
Bagaimana Nak Bersedia Dari Awal?
Buat kiraan kos penuh sebelum membeli
Jangan hanya kira deposit. Gunakan kalkulator kos rumah subsale atau dapatkan quotation daripada peguam hartanah untuk tahu jumlah sebenar.Sediakan dana tambahan sekurang-kurangnya 10% daripada harga rumah
Selain deposit, dana ini boleh digunakan untuk kos guaman, duti setem, dan laporan penilaian.Manfaatkan insentif kerajaan
Jika anda pembeli rumah pertama, pastikan anda memohon pengecualian duti setem untuk menjimatkan kos.Berunding dengan peguam lebih awal
Jangan tunggu selepas menandatangani SPA baru mahu tahu kos. Tanya dahulu supaya anda boleh bersedia dengan bajet yang tepat.
Kesimpulan
Membeli rumah subsale bukan hanya soal menyediakan deposit 10% dan mendapat pinjaman bank. Ada kos tersembunyi lain yang wajib diambil kira, antaranya:
Yuran guaman SPA
Yuran guaman pinjaman
Bayaran duti setem
Kos laporan penilaian
Jika semua kos ini dicampur, jumlah sebenar boleh meningkat antara RM15,000 – RM20,000 lebih tinggi daripada harga rumah.
Oleh itu, sebelum anda menandatangani apa-apa perjanjian, pastikan anda benar-benar jelas tentang kos beli rumah subsale supaya tidak terbeban kemudian hari.
Perancangan kewangan yang baik akan memastikan proses pembelian rumah berjalan lancar dan tidak menjejaskan bajet anda selepas berpindah masuk.
