19 Aug Apa Beza Loan Rumah Subsale & Loan Rumah Baru? Panduan Lengkap Untuk Pembeli Rumah
Apa Beza Loan Rumah Subsale & Loan Rumah Baru? Panduan Lengkap Untuk Pembeli Rumah
Bila masuk bab nak beli rumah, soalan yang paling kerap ditanya oleh pembeli ialah: “Senang tak nak buat loan untuk rumah subsale?” Jawapannya — ya, senang — dengan syarat anda faham prosesnya, lengkapkan dokumen, dan tahu beza antara loan rumah subsale dengan loan rumah baru.
Dalam artikel ini, kita akan bincang secara mendalam:
- Apa beza loan rumah subsale dan rumah baru
- 3 perkara paling penting untuk pastikan loan anda lulus
- Kenapa sesetengah loan rumah subsale ditolak bank
- Tip dan strategi supaya proses lebih lancar
Apa Itu Rumah Subsale vs Rumah Baru?
Sebelum kita bincang pasal loan, mari kita faham dulu jenis rumah:
- Rumah Baru / Undercon: Rumah yang dibeli terus daripada pemaju. Biasanya dalam bentuk projek baru, belum siap diduduki, dan proses loan lebih teratur kerana bank & pemaju sudah ada kerjasama.
- Rumah Subsale: Rumah yang dibeli daripada pemilik sedia ada (second-hand). Proses lebih kompleks kerana melibatkan pindah milik, pemeriksaan geran, dan banyak dokumen tambahan.
👉 Bezanya pada loan:
- Rumah baru: Bank lebih mudah luluskan sebab projek dah diluluskan & dokumen lengkap dari pemaju.
- Rumah subsale: Bank akan teliti lebih banyak aspek — bukan sekadar gaji pembeli, tapi juga keadaan rumah, dokumen geran, dan rekod kewangan anda.
Adakah Senang Buat Loan Rumah Subsale?
Jawapan ringkas: senang, kalau dokumen & rekod kewangan anda lengkap.
Ramai pembeli fikir nak buat loan hanya perlukan slip gaji, tapi hakikatnya bank tengok lebih daripada itu. Tiga perkara utama yang menentukan kelulusan ialah:
1. Rekod CCRIS & CTOS Kena Cantik
Bank nak pastikan anda bayar hutang tepat pada masanya.
- CCRIS: Rekod pinjaman anda dengan bank (kereta, personal loan, kad kredit). Kalau ada tunggakan, sukar nak lulus.
- CTOS: Rekod kewangan dari segi saman, bankrap, atau hutang dengan syarikat lain.
Tip: Pastikan minimum 6 bulan terakhir semua bayaran anda “clear”. Kalau ada tunggakan, selesaikan dulu sebelum apply loan rumah subsale.
2. Bukti Pekerjaan & Pendapatan yang Stabil
Bank nak tahu anda benar-benar mampu bayar balik pinjaman. Cara mereka semak berbeza ikut jenis pekerjaan:
- Swasta: Akaun KWSP (EPF) penting sebagai bukti pendapatan tetap.
- Kerajaan: Biasanya bank minta Letter of Offer kerja tetap.
- Bekerja sendiri / Freelance: Dokumen pembayaran cukai (LHDN / e-filing) & penyata akaun bank syarikat diperlukan.
Lagi konsisten pendapatan anda, lagi tinggi peluang loan diluluskan.
3. Dokumen Rumah Subsale Kena Lengkap
Ramai tak tahu, selain tengok gaji, bank juga nilai dokumen rumah.
Antara dokumen penting:
- Salinan geran hak milik / carian rasmi terkini geran
- Perjanjian jual beli (SNP)
- Maklumat lokasi & usia rumah
- Laporan nilai hartanah (valuation report)
Kalau dokumen ini tak lengkap, bank akan ambil masa lama untuk proses — malah boleh tolak loan terus.
Faktor Lain yang Bank Pertimbangkan
Selain 3 perkara utama, bank juga tengok aspek berikut sebelum luluskan loan rumah subsale:
Komitmen Sedia Ada – Kalau anda dah ada banyak hutang (kereta, personal loan, kad kredit), loan mungkin susah lulus walaupun gaji besar.
Debt Service Ratio (DSR) – Nisbah hutang kepada gaji. Biasanya bank hanya lulus kalau DSR bawah 70%.
Lokasi Rumah – Rumah dalam kawasan strategik lebih mudah lulus kerana nilai lebih stabil.
Usia Rumah – Rumah terlalu lama (30-40 tahun) boleh menjejaskan nilai dan tempoh pinjaman.
Kenapa Loan Rumah Subsale Selalu Tak Lulus?
Banyak kes pembeli rumah kecewa bila loan ditolak walaupun rasa mampu bayar. Antara punca utama:
- Rekod CCRIS/CTOS buruk – ada tunggakan kad kredit atau hutang lama.
- Gaji tak selaras dengan komitmen hutang – contohnya gaji RM4,000 tapi bayar hutang kereta & personal loan dah cecah RM2,000.
- Dokumen rumah tak lengkap – geran bermasalah, status rumah leasehold tak diperbaharui, atau ada isu cukai tanah.
- Pembeli bekerja sendiri tapi tiada bukti pendapatan rasmi.
Tip Supaya Loan Rumah Subsale Mudah Lulus
- Bersihkan rekod kewangan 6-12 bulan sebelum apply loan.
- Kurangkan hutang kecil (tutup kad kredit, personal loan tak perlu).
- Sediakan dokumen rumah lebih awal — semak geran, cukai, dan status pinjaman rumah dengan peguam.
- Apply loan dengan 3 bank berbeza — kalau satu tolak, mungkin bank lain lulus.
- Gunakan khidmat ejen hartanah berdaftar yang berpengalaman dengan rumah subsale. Mereka tahu selok-belok dokumen & cara luluskan loan.
Kesimpulan
Loan rumah subsale sebenarnya tidak susah kalau anda:
- Ada rekod kewangan yang baik (CCRIS/CTOS)
- Pendapatan stabil dengan dokumen lengkap
- Rumah & dokumen jual beli disediakan dengan betul
Bezanya dengan loan rumah baru ialah: bank lebih teliti bila melibatkan rumah subsale. Jadi, persediaan awal sangat penting untuk elakkan loan ditolak.
Kalau anda tengah pening sebab loan rumah subsale tak lepas, jangan risau. Ada banyak jalan untuk baiki keadaan — sama ada kemaskan rekod kewangan, kurangkan komitmen, atau pilih rumah yang lebih sesuai dengan profil kewangan anda.