19 Aug Apa Perlu Buat Kalau Pemilik Rumah Tiba-Tiba Batalkan Jualan Selepas Tandatangan SPA?
Apa Perlu Buat Jika Penjual Batal Jual Beli Rumah Subsale Selepas SPA?
Bayangkan situasi ini: anda dah jumpa rumah idaman, setuju dengan harga, bayar deposit, dan sudah pun menandatangani Perjanjian Jual Beli (SPA). Hati pun dah berbunga sebab rasa hampir jadi pemilik rumah baru.
Tiba-tiba, penjual kata tak jadi jual.
Mesti panik kan? Soalan pertama yang muncul — “Habis macam tu je ke duit deposit saya?”
Ramai pembeli rumah subsale (rumah second-hand) tak tahu hak mereka bila berdepan dengan situasi batal jual beli rumah subsale. Sebenarnya, undang-undang dan SPA ada mekanisme untuk melindungi pembeli. Dalam artikel ini, kita akan kupas apa yang perlu anda tahu, apa tindakan yang boleh diambil, dan bagaimana nak elakkan perkara ini berlaku.
1. Faham Apa Itu SPA (Sales & Purchase Agreement)
SPA adalah kontrak rasmi antara penjual dan pembeli rumah. Ia biasanya disediakan oleh peguam, dan mengandungi semua terma penting seperti:
- Harga jual beli rumah
- Jadual bayaran deposit dan baki harga rumah
- Tarikh penyempurnaan jual beli
- Klausa pembatalan atau penalti jika salah satu pihak mungkir janji
Masalahnya, ramai pembeli tak baca habis SPA atau hanya bergantung pada ejen tanpa faham isi kandungan. Padahal, hak pembeli rumah subsale banyak bergantung pada klausa dalam SPA.
2. Semak Klausa Pembatalan Dalam SPA
Sebelum risau duit hangus atau tidak, perkara pertama anda kena buat ialah baca klausa pembatalan dalam SPA.
Biasanya terdapat dua keadaan utama:
a) Penjual Batalkan Tanpa Sebab Munasabah
- Jika SPA ada klausa menyatakan penjual tak boleh tarik diri sesuka hati, maka penjual wajib:
- Pulangkan deposit yang telah dibayar
- Mungkin juga kena bayar pampasan kepada pembeli (bergantung pada SPA)
b) Pembeli Batalkan Tanpa Sebab Munasabah
- Jika pembeli sendiri yang tak jadi beli rumah, maka deposit yang dibayar akan hangus.
- Tujuannya untuk melindungi penjual daripada kerugian kerana dah “reserve” rumah kepada anda.
👉 Tips penting: Pastikan peguam anda masukkan klausa yang jelas tentang pembatalan. Jangan biarkan ia samar-samar kerana ia boleh menyebabkan pertikaian di kemudian hari.
3. Boleh Tuntut Ganti Rugi di Mahkamah
Kalau penjual batalkan jualan tanpa sebab yang sah, anda ada hak untuk ambil tindakan undang-undang.
Antara tuntutan yang boleh dibuat di mahkamah:
- Pulangkan deposit penuh
- Ganti rugi tambahan, contohnya kos peguam, kos penilaian bank, atau kerugian lain yang anda tanggung akibat pembatalan tersebut
- Dalam sesetengah kes, pembeli boleh mohon mahkamah untuk mengarahkan penjual meneruskan jualan (walaupun ini agak jarang berlaku kerana ia melibatkan masa dan kos guaman)
Ramai pembeli takut pergi mahkamah sebab rasa leceh dan mahal. Tapi realitinya, kalau jumlah deposit anda besar (contoh RM20,000 – RM50,000), lebih baik perjuangkan hak anda daripada biar hangus begitu saja.
4. Peranan Peguam Sangat Penting
Di Malaysia, ramai pembeli rumah hanya ikut cakap ejen tanpa guna peguam yang betul-betul menjaga kepentingan mereka. Ini silap besar.
Seorang peguam yang berpengalaman boleh:
- Runding penyelesaian dengan pihak penjual
- Pastikan syarat & terma SPA adil untuk kedua-dua pihak
- Bertindak sebagai pemegang amanah bagi deposit supaya duit anda selamat
- Memastikan bayaran tebus hutang penjual (jika ada pinjaman lama) dibuat dengan sempurna
- Nampak awal masalah yang mungkin timbul dan beri nasihat untuk elakkan risiko
- Halang penjual daripada cuba jual rumah yang sama kepada orang lain
👉 Kalau anda beli rumah subsale, jangan kedekut untuk lantik peguam. Ini pelaburan yang sangat berbaloi untuk melindungi ratusan ribu ringgit dalam urusan jual beli rumah.
5. Bagaimana Elak Situasi Ini Berlaku?
Lebih baik mencegah daripada mengubati. Beberapa langkah pencegahan yang boleh anda ambil sebelum sign SPA:
Lantik peguam sendiri, jangan guna peguam penjual sahaja.
Pastikan deposit disimpan dalam akaun klien peguam, bukan terus kepada penjual.
Baca setiap klausa SPA terutama bahagian pembatalan, penalti, dan hak masing-masing.
Pastikan penjual benar-benar serius nak jual — boleh tanya sebab penjual nak jual (pindah kerja, perlukan duit segera, dll).
Gunakan bank valuation awal untuk pastikan harga rumah tidak terlalu tinggi dari market value.
6. Contoh Situasi Realiti
Bayangkan anda dah bayar 10% deposit (RM40,000) untuk rumah bernilai RM400,000. SPA pun dah ditandatangani.
Beberapa minggu kemudian, penjual kata dia dapat tawaran lebih tinggi dari pembeli lain, jadi dia nak batal jual beli rumah subsale dengan anda.
Kalau SPA anda ada klausa pembatalan yang jelas, anda boleh:
- Minta balik RM40,000 deposit
- Tuntut pampasan tambahan (contoh RM5,000 – RM10,000) kerana kerugian masa dan kos guaman
Kalau tiada klausa atau peguam anda tak teliti, penjual mungkin akan cuba “lari” tanpa pulangkan deposit. Di sinilah anda terpaksa ambil tindakan undang-undang.
Kesimpulan
Membeli rumah subsale bukan perkara kecil — ia melibatkan jumlah wang yang besar. Itu sebabnya anda perlu faham hak pembeli rumah subsale, terutama bila berdepan dengan penjual yang cuba batal jual beli rumah subsale selepas tandatangan SPA.
Ingat:
- Baca & faham SPA — jangan sign membuta tuli
- Gunakan peguam untuk lindungi hak anda
- Jangan takut tuntut hak di mahkamah kalau penjual mungkir janji
Dengan pengetahuan dan persediaan yang betul, anda boleh elakkan kerugian besar dan pastikan proses beli rumah berjalan lancar.
Untuk maklumat lanjut mengenai mendapatkan khidmat peguam conveyancing yang bertauliah di Malaysia, anda boleh merujuk kepada Majlis Peguam Malaysia.
