Kebelakangan ini, pernah hangat perbincangan berkenaan dengan Perjanjian Sewaan dikalangan ramai pemain-pemain industri hartanah. Ada yang positif dan ada yang negatif, bergantung kepada persepsi individu-individu yang berbicara.

Walau apa pun pendapat anda, terdapat beberapa perkara yang perlu anda ketahui berkenaan dengan Perjanjian Sewaan. Apa yang pasti, memang sejak dahulukala lagi Perjanjian Sewaan merupakan sebuah dokumen dalam bentuk perjanjian yang perlu disediakan oleh seorang Peguamcara yang bertauliah dan berdaftar sebagai seorang Peguambela dan Peguamcara di bawah Badan Peguam Malaysia (Malaysian Bar). Di dalam Solicitor’s Remuneration Order (SRO) juga telah lama dinyatakan caj yang perlu dicaj oleh firma guaman yang menyediakan Perjanjian Sewaan. Ianya bukan perkara baru diberikan kelebihannya kepada para Peguamcara yang mana ianya telah lama wujud namun tidak pula diendahkan untuk diviralkan selama ini.

Walaubagaiamanapun, ada ketika yang mana terdapat ramai pihak beranggapan kenapa perlu untuk membayar peguam mahal-mahal? Sedangkan pada anggapan ramai, perjanjian tersebut boleh dibuat sendiri dengan hanya meniru sahaja contoh-contoh perjanjian yang boleh didapati di mana-mana. Jika anda boleh menyediakannya sendiri, kenapa perlu anda membayar orang lain yang bukan Peguam untuk menyediakan Perjanjian Sewaan tersebut bukan? Walaubagaiamanapun, bukan niat saya untuk menggalakkan anda membuat Perjanjian Sewaan tersebut sendiri. Sebaiknya, lantiklah Peguamcara yang bertauliah dan berdaftar untuk penyediaan Perjanjian Sewaan yang diperlukan, bagi tujuan kebaikan terhadap kedua-dua Tuan Punya dan Penyewa. Saya percaya, Peguamcara yang anda lantik akan terangkan kepada anda sebab-sebab lain mengapa Perjanjian Sewaan yang sempurna perlu dibuat dengan seorang Peguamcara yang bertauliah dan berpengalaman.

Apakah maksud penyediaan Perjanjian Sewaan ini? Kita lihat terlebih dahulu kepada maksud sewaan di bawah Common Law iaitu bayaran yang dibayar oleh Penyewa kepada Tuan Punya untuk pemilikan ekslusif terhadap hartanah yang disewa, sepertimana yang telah diputuskan di dalam kes English Corporation Sdn Bhd v Thye Sun Quarry Sdn Bhd (2002) 6 MLJ 74.

Di dalam perkara berkaitan hartanah, baik untuk pindahmilik, turunmilik, tenansi (sewaan), pakajan, gadaian dan banyak lagi yang lain, akta yang sering dan menjadi keutamaan untuk dirujuk adalah Kanun Tanah Negara 1965 (selepas ini dirujuk sebagai ‘KTN 1965’).

Dalam penyediaan Perjanjian Sewaan, antara perkara utama yang perlu dikenalpasti adalah tempoh masa berkenaan Perjanjian Sewaan tersebut. Di dalam Seksyen 223 dan Seksyen 213(1)(a) KTN 1965, tempoh bagi satu sewaan tidak boleh melebihi tempoh tiga (3) tahun. Sekiranya melebihi tiga (3) tahun, ianya jatuh di bawah Perjanjian Pajakan sepertimana yang dinyatakan di dalam Seksyen 221 KTN 1965.

Kemudian kita lihat pula kepada Seksyen 225(2) KTN 1965 yang menyatakan sewaan tidak boleh diberikan kepada lebih daripada satu (1) orang. Perkara ini sering diabaikan ramai pihak dengan andaian untuk mengikat satu pihak yang lain sekiranya Penyewa tidak menjelaskan pembayaran sewaan harian, bulanan dan/atau tahunan.

Di dalam KTN 1965 juga, dapat disimpulkan bahawa Perjanjian Sewaan bukan satu dokumen  yang perlu didaftarkan. Sesebuah tenansi (sewaan) boleh dikecualikan daripada pendaftaran sepertimana yang dinyatakan di dalam Seksyen 223(2) KTN 1965.

Seksyen 206(2) KTN 1965 turut menyatakan bahawa penyewaan adalah dikecualikan untuk didaftarkan dan Seksyen 213(1)(a) KTN 1965 turut menyebut bahawa Penyewaan yang dikecualikan untuk didaftarkan adalah Penyewaan yang tidak melebihi tempoh tiga (3) tahun. Walaubagaimanapun, sekiranya dapat sesebuah tenansi (sewaan) tersebut didaftarkan, ianya menjadi lebih baik ke atas hak Tuan Punya dan juga Penyewa. Di dalam Seksyen 213(3) KTN 1965, Penyewaan yang tidak didaftarkan tidak akan mengikat mana-mana pihak yang berurusan dengan Tuan Tanah selepas itu, kecuali pengendorsan penyewaan telah dilakukan ke atas tanah tersebut.

Berdasarkan seksyen-seksyen yang dinyatakan di atas, hanya satu cara sahaja yang dibolehkan oleh Penyewa untuk melindungi kepentingannya di atas tanah daripada sebarang urusan yang berikutnya iaitu melalui pengedorsan di bawah Seksyen 316 KTN 1965. Di bawah Seksyen 316 KTN 1965, telah disediakan satu kaedah untuk melindungi Penyewa dengan membenarkan Penyewa mengendorskan tuntutannya terhadap penyewaan pada geran hakmilik tanah. Melalui cara mengendorskan/mendaftarkan tenansi (sewaan) tersebut, mana-mana pihak yang lain di dalam Perjanjian Sewaan tersebut tidak boleh sesuka hati mengubah terma dan/atau meminta mana-mana pihak untuk menamatkan Perjanjian Sewaan tersebut tanpa mengikuti syarat-syarat yang telah dipersetujui sepertimana yang telah dinyatakan di dalam Perjanjian Sewaan yang telah ditandatangani dan didaftarkan mengikut kehendak KTN 1965.

Di dalam kes Luggage Distributors (M) Sdn Bhd v Tan Hor Teng & Anor [1995] 1 MLJ 719, Perayu di dalam kes ini adalah Tuan Punya kepada hartanah yang disewakan kepada Responden. Perayu telah memasuki satu Perjanjian Jual Beli untuk menjual hartanah tersebut kepada satu pihak yang lain. Apabila mengetahui keadaan ini, Responden telah memanjangkan tempoh sewaan selama lagi dua tahun dan turut memasukkan kaveat terhadap hartanah tersebut bagi tujuan menghalang jual beli tersebut daripada berlaku. Namun mahkamah memutuskan bahawa sekiranya terdapat pengendorsan di bawah Seksyen 316 KTN 1965 sahaja yang membenarkan Responden untuk berbuat demikian.

Turut dinyatakan juga di dalam kes Than Kok Leong Lwn low Kim Hai [1983] 1 MLJ 187, penyewaan tidak mengikat Pemilik yang baru mengikut Seksyen 213(1) kerana tidak diendorskan penyewaannya di dalam geran hakmilik tanah oleh penyewa sebelumnya.

Manakala di dalam kes Margaret Chua Lwn Ho Swee Kiew & Ors [1961] 21 MLJ 173, Penyewa boleh melindungi penyewaan yang tidak didaftarkan di dalam geran melalui permohonan yang dibuat kepada Pendaftar di Pejabat Tanah. Namun, sekiranya tiada pengendorsan penyewaan dilakukan, maka tiada kepentingan kaveat yang boleh dimasukkan terhadap hartanah tersebut.

Disamping itu juga, di bahagian saksi yang menadatangani sesebuah Perjanjian Sewaan, Peguamcara yang menyediakan Perjanjian Sewaan tersebut akan secara langsung juga menjadi saksi kepada Perjanjian yang ditandatangani oleh pihak-pihak yang terlibat dan akan membawa liabiliti bersama sebagai saksi sepanjang tempoh Perjanjian tersebut masih berjalan. Beliau juga akan turut hadir ke mahkamah sekiranya perlu bagi menghadiri perbicaraan sekiranya berlaku pertikaian antara pihak-pihak di dalam Perjanjian Sewaan tersebut.

Ramai yang tidak mengetahui bahawa Peguamcara yang menandatangani sesebuah dokumen sebagai saksi merupakan seorang saksi yang tidak boleh dicabar di mahkamah (Credible Witness). Oleh yang demikian, besar peranan dan tanggungjawab Peguamcara yang menurunkan tandatangan beliau di dalam sesebuah Perjanjian Sewaan antara Tuan Punya dan Penyewa. Kewujudan tandatangan saksi di di dalam sesebuah Perjanjian Sewaan bukan perkara yang dibuat suka-suka dan/atau sesiapa sahaja secara suka-suka boleh menurunkan tandatangan di dalam Perjanjian Sewaan tersebut tanpa menyedari impak, implikasi undang-undang dan liabiliti yang bakal dibawa bersama sehingga tamat Perjanjian Sewaan tersebut.

Di dalam kes Sulimah Bt Osman Lwn Sia Pio Lian [2014] MLJU 1763, Perjanjian Sewaan merupakan instrument yang sah dan boleh diterima undang-undang sekiranya berlaku pertikaian antara Tuan Punya dan Penyewa.

Walaupun Perjanjian Sewaan nampak seperti sebuah dokumen mudah yang dibuat oleh para Peguamcara, namun percayalah bahawa setiap klausa yang terkandung di dalam sesebuah Perjanjian tersebut membawa intipati dan liabiliti terhadap kedua-dua pihak yang menandatangani perjanjian tersebut.

Peguamcara yang menyediakan dokumen tersebut juga mempunyai tanggungjawab yang berat untuk memastikan bahawa pihak-pihak yang menandatangani Perjanjian tersebut faham akan syarat-syarat dan implikasi undang-undang yang wujud sekiranya terdapat perlanggaran terhadap mana-mana terma yang ada di dalam Perjanjian tersebut. Mana mungkin seorang yang bukan Peguam dapat memberikan anda input dan maklumat beserta penghuraian lengkap berkaitan hak-hak anda di dalam undang-undng sebagai pihak-pihak di dalam sesebuah Perjanjian Sewaan yang ditandatangani.

Di sini juga jelas dapat dilihat terdapat banyak faktor dan maklumat lain yang perlu dihuraikan dengan lebih jelas lagi bagi pemahaman individu yang membayar seorang professional iaitu seorang Peguamcara bertauliah dan berdaftar dalam menyediakan sebuah Perjanjian Sewaan. Ianya bukan sebuah Perjanjian yang boleh disalin dan ditampal semula (copy and paste) sepertimana anggapan segelintir pihak dan/atau sebagai peluang kepada sesiapa jua untuk membuat wang saku tambahan dengan menyediakan Perjanjian Sewaan jika beliau bukan seorang Peguambela dan Peguamcara yang bertauliah serta berdaftar di bawah Majlis Peguam Malaysia.

Oleh yang demikian, semoga dengan penghuraian serba ringkas saya ini dapat memberikan gambaran kepada para pembaca berkaitan Kepentingan Menyediakan Perjanjian Sewaan ynang Sempurna dengan Peguam Hartanah yang berpengalaman bagi mengelakkan sebarang pertikaian dan permasalahan kelak, sekiranya terjadi. Ianya juga bertujuan untuk melindungi poket anda daripada keperluan mengeluarkan belanja yang lebih besar untuk melantik Peguam Sivil sekiranya berlaku sebarang kemungkinan dan/atau pertikaian yang tidak diingini antara Tuan Punya dan Penyewa di kemudian hari.

Bak kata guru-guru saya, “Betulkan yang biasa, biasakan yang betul.”

Semoga bermanfaat!

Ditulis oleh
Puan Deidra Nur Azmi
Peguam Hartanah
Tetuan Deidra Sharina & Co.